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国外是如何拆迁的?

2020-07-28 14:21厂房 人已围观

简介拆迁公司借口是谷歌导航有问题;再加上这两条路的路牌刚刚(前几天)被货车事故撞废了。 因为被政府大规模强迫性拆迁的那些故事;西方真的不怎么普遍。甚至根本搜不到。。。...

  拆迁公司借口是谷歌导航有问题;再加上这两条路的路牌刚刚(前几天)被货车事故撞废了。

  因为被政府大规模强迫性拆迁的那些故事;西方真的不怎么普遍。甚至根本搜不到。。。

  1)大部分土地属于私人家庭。政府基本上没有权利控制干涉。如果真要搞什么建设项目,恐怕只能一户一户谈判,双方自愿购买。部分人死也不愿意卖掉自己的土地,不愿意搬走,政府大概只能放弃拆迁。所以,他们往往是找大地主(比如城郊农场)一次性购买整块土地。

  2)任何规划都需要通过周围所有老百姓100%的许可率,不仅仅是地主(以下地主的意思:土地拥有者、房东)。在英国,这个过程是特别繁琐的,也要花好多年。越夸张的规划,越容易被当地某些居民直接否决阻止。(比方说,如果我的父母要改变任何自家房子外观的小事,必须经过村子上所有人的同意;更别说拆)

  3)而且,很多老建筑,就算地主愿意卖给你,就算所有邻居都没反对意见,你仍然拆不掉的。欧洲这种文物保护法律意识一般都非常严谨的,包括许多市中心老建筑老路。各种条件规则,也不是政府和地主所能轻易避免的。

  4)其实,有时候你会看到一些城里老百姓被强迫搬走的新闻。因为这些人都不是地主。比如说,他们住的是政府提供的廉住房;那政府也比较容易逼他们搬到其他廉住房小区。或者,某栋楼的地权已经转手了,然后里面租客一直不走。或者一直不付房租,等等情况;那警察到最后还是有动手干涉的可能。不过这一点也没那么简单。无论合同怎么写(甚至没有合同,偷偷住在里面的squatter,刚住了几天就不走的客人),英国租客权利保障都超大,比地主还大。要起码两年的法庭过程才有概率判决成功。你是房东还是警察还是谁,如果在还没有彻底判决清楚的情况下,进房或骚扰住客、碰动租客的物品、换锁、等,这都是违法的,嫌疑和赔款反而转到你头上。总之更麻烦。

  (关于squatter,有几个最夸张的著名案例。比如,有一位“流浪汉”发现一栋没人住的空房,然后开始长期住在里面了。反正地主一直不管这个房子。过了好几年才发现,突然各种折磨这位流浪汉。法庭最后判决:放权全归流浪汉了)

  这些也是欧美国家搞基础设施建设都超级无敌慢的核心原因。另外,很多中国开发商或中国个人投资者来英国买房买地,把自己国内的权力思维带过来,或者不太熟悉当地这些现实,然后非常容易掉进这种坑。

  提到这件事,想起了老家附近的一条高速公路。一直有一个小农场坐落在路中间。我们都知道,这就是当年不愿意搬走的老夫妇。政府要绕着他家土地重新设计。

  我以悉尼一个重要的基础设施westconnex为例介绍下他的land acquisition流程。

  第二步:估价完成后政府发第二封信,如果所有者不同意可以自己提交一个独立的估价

  第三步:如果当局和所有者不能达成协议,当局会申请强制拆迁,拆迁补偿款由总估价师以当时的市价确定

  第四步:如果所有者拒不接受,法庭见。同时当局先付补偿款的90%到一个trust account。

  最后,如果强拆造成了额外的生活损失,所有者可以申请额外的补偿,这个补偿的上限在悉尼,是25000澳元。

  澳洲的法理依据是最初的澳洲土地都是crown land,归王室所有。尽管之后经过分发以后一部分变成私人所有,但土地证上都有RESERVATIONS AND CONDITIONS IN THE CROWN GRANT(S)。因此政府是可以恢复权利的。其实和国内类似,土地理论上国有,但是征收需要协商。

  澳洲拆迁可商讨的部分在哪里? 首先是估价由政府来提供,澳洲估价中房屋的朝向 景观都会影响价格,主观性较强,即使同一个地段,不同房子的价格差异也会很大。其次价格按征收时候的市价算,然而在房价快速上涨的现在,双方之间的分歧会很大。

  澳洲的土地征收80%可以协商解决,15%,有5%最终法庭上见了。你们觉得跟中国有多大区别?

  WestConnex高速的房屋征收补偿款比市场售价平均低出数十万澳元。只不过西方民众守法不赖皮。

  相比起来,国内近十年的补偿款不可谓不优厚,只不过有人贪心不足,拒不服从拆迁决定而政府又缺乏执行能力才造成了诸多钉子户事件。

  我在广州时听说一起钉子户案例,不保证真实,政府需要修地铁站,结果遇到钉子户要价500w+让三个儿子进地铁工作……最后地铁集团修改设计。双方谁也没得利。

  中国拆迁中的问题是由各方造成的。第一是政府的拆迁流程还需要更加透明。第二是民众也需要有真正的协商精神,如此才能促进社会的进步

  现在杭州都巴不得拆迁,越拆越发,越拆房子越大赔偿越多。我算是亲眼目睹了两次拆迁,一次是我们自己家96年拆迁,60平米两层楼的房子拆迁,我父母当时自己贴了5万买了20方加老房子60方拿到了80方和老房子同等地段的房子,现在这房子4万多一个平米,但是以现在来看这次拆迁是亏的,因为拆掉的老房子可是有地皮的两层楼房。

  前年我外公外婆在望江门的房子拆迁,100方的落地老房子,我妈贴了10万多块钱添了几个平方拿了60方同地段的房子现在每个平米5万多,我小舅还没决定,说是准备拿地段差一点的两套80方,我二舅拿了50万现金,如果他不拿现金也应该可以拿到60方的房子。如果我小舅敲定下来,那这100方的房子拆迁后以现在房价算总共赔了800万,我二舅想拿现金花,自己乱做决定,他要拿60方房子以现在价格至少值300万,所以说这间祖宗传下来100平米的老平房,政府实际是赔了差不多1000万。

  那我们来看泰国政府是怎么拆迁赔偿的。泰国把政府拆迁叫做เวนคืน 翻译成中文就是 “报应回收”听着名字感觉不妙是吧?确实如此!在泰国修马路,地铁,公园,政府大楼,王室用地等等需要的时候泰国政府都可以拿 “报应回收”来收回老百姓手里的土地,所以说泰国所谓的永久产权也不是你想的那么保险。

  那“报应回收”赔偿如何?有中国给的那么多么?那你真的想多了,我很早以前就知道“报应回收”这个事情,但是我也没有具体了解过到底赔偿多少,在回答这个问题前我网上找了一下资料了解了一下,不看不知道,看完我更加感谢国家感谢党了!(参考阅读)

  泰国的赔偿标准简单说就是 以土地局的评估价格+房子装修绿化或者土地所种的庄稼树木的价格赔偿。我拿我自己打个比方,2008年的时候我买了一套公寓,当时我和房东的成交价是580万泰铢,但是在土地局办理过户手续的时候房产证上土地局的评估价是220万泰铢,去年我去土地局重新做了一次评估土地局给的价格是350万泰铢,而其实我那个房子的市场价已经超过900万泰铢了。如果去年我买的那栋公寓被政府“报应回收”我会收到多少赔偿款? 其实挺好算的就是 350万泰铢+房子里面装修的钱,这个赔偿连市场价的一半都不到!

  所以也也能理解了去年看报道说大王宫附近的一个华人社区,居民们坚决不愿意“报应回收”,斗争26年到17年最终还是被强拆,大家想一下要是住在旁边的胡同里的房子被拆迁要赔多少钱?可是大家知道吗这些住在王宫旁边的泰国居民得到了多少赔偿?很可怜!最终政府在郊区给这些居民买了一块地,按照拆迁前面积给他们重建了房子,而建房子的材料还是这些老房子拆下来的!新闻报道v=rJ0ioDmJ6gM

  再说一个案例,老外娶泰国老婆在芭堤雅花2千3百万泰铢建豪宅,结果泰国政府“报应回收”只赔了9百万泰铢。v=p6__M7HOHhY

  有本科幻小说叫《银河系漫游指南》,讲的是一个可怕又愚蠢的星期四,规划委员会告之主人公阿瑟·邓特,一个通道要经过他的房子,所以他的房子必须拆除。他躺在推土机前的泥浆里质问拆迁队——凭什么这个通道就一定得建呢?

  “你被赋予了充分的权利在适当的时候提出建议或是抗议,这一点你是知道的。”

  “适当的时候?”阿瑟轻蔑地哼了一声。“适当的时候?昨天有个工人到我家来,我才头一次听说这件事情。当时我问他是不是来擦窗户的,他说不是,他是来推倒我这间房子的。当然,他并没有直接告诉我这个。他先为我擦了两扇窗户,收了我5块钱,然后才告诉我的。”

  “可是,邓特先生,你要知道,这些计划在本地的规划办公室已经放了9个月了。”

  “噢,是吗?那好吧,我告诉你,我一听到这个消息就直接去找这些计划来看,那是昨天下午的事儿。但你好像忘了去关注它们一下,不是吗?我是指,像你刚才所说的那样。”

  最后躺在泥浆里的阿瑟·邓特被朋友劝开去喝酒了,等他回来他的房子已经成为一片废墟……

  这个可怕又愚蠢的星期四,沃贡建筑施工舰队驾驶拆迁飞船把地球强拆了——简单地就像推土机推倒阿瑟·邓特的房子。

  “地球上的人们,请你们注意了,”一个声音响起,音质美极了。这个完美的四声道声音几乎没有一丝扭曲,纯得足以使一个勇敢的人留下眼泪。

  “这里是银河系超空间计划委员会的沃贡·杰尔兹,”这个声音继续说道,“你们无疑已经知道,开发银河系偏远地区的计划需要修建一条超空间快速通道穿越你们这个星系。令人遗憾的是,你们居住的这颗行星属于被清除的范围。清除行动将在你们地球时间两分钟之内展开。谢谢。”

  无法理解的恐惧降临到地球上围观的人们中间。这种恐惧开始慢慢在人群中蔓延开来,就像一张纸板上放着铁屑,而有一块磁铁在纸板下移动。

  “没有必要对此表现出惊慌。所有的计划表格和清除指令都已经在位于半人马座主星上的你们这个地区的规划部门里展示了50个地球年,所以你们有足够的时间提出任何正式的投诉意见。现在才开始慌乱已经太晚了,没有任何意义。”

  美国宪法第五修正案最后一句规定:不给予公平赔偿,私有财产不得充作公共使用。(nor shall private property be taken for public use, without just compensation.)

  在美国,拆迁就涉及到私人土地的征收。而对第五修正案这一句话的解释,就体现了美国百年来人民与政府在拆迁上的百年博弈。

  1954年Berman v. Parker案中,为了开发华盛顿特区周围一片衰败破落的区域,国会通过了一个法案,将大片区域征收再卖给开发商重新建设。一家百货公司偏偏倒霉落在了被征收的区域内,所以其老总Berman就向法院起诉,认为自己的产业还经营得很好不用重建,而且不能被政府收去便宜了开发商。官司打到联邦最高法院,为了所谓“公共利益”(public welfare),法官判决Berman败诉。

  这个案子告诉我们,美国政府要是想搞开发,那宪法也是可以灵活解释的,该拆的房子也保不住的。

  此后的很多案例,涉及到区域再开发,动用国家征收权等上诉到最高法院,几乎都是以修正案中“公共使用”(public use)为名判政府胜诉。

  在中国,我们往往会碰见一些拆迁户,提前打听到拆迁的消息,便在一家地界疯狂加建,以获得更多补偿。

  在美国,这样的人也有,1943年的United States v. Miller案就是一个很好的例子:美国加州因为要建设萨克拉门托大坝,有一片土地将会被淹没,有几个得知消息的商人便在当地建了个小镇,颇有大搞开发之势。待政府的征收令下来,他们便以损失了小镇未来的发展机会为由,要求更多补偿。案件诉至最高法院,法官援引“公平赔偿”(just compensation),判定开发商不能因为政府的征收行为而让自己的土地增值,政府胜诉。

  政府老是赢,但每次从地方法院一路打到最高法院,这中间也是要费不少时间和精力的。所以政府最后也不一定落着好,有时赢了官司,事也黄了。

  在2005年的Kelo v. City of New London案中,为了挽留因军事基地搬走而日渐衰退的新伦敦市,康狄涅格州决定与著名的辉瑞公司(没错就是那家造伟哥的药厂)合作,在其原有的研发中心旁边拆迁一片区域,用于建设附属设施,拉拢人气招商引资。这片区域其实才不到100户人,但是有15户对自己的家有很深的感情,以Kelo为首的“钉子户”们就与市政府展开了旷日持久的诉讼。最后到了最高法院,以5:4的微弱优势判市政府胜诉,理由大概是:重建计划是为了新伦敦市的公共利益,尽管辉瑞公司从中收益,但也将提供许多税收和就业机会blabla...反对的法官的理由也很直白:这是反罗宾汉的行为——劫贫济富,一旦开了这个口子,政府就能轻易将弱势人群的利益输送给大资本家了(听着耳熟吗?)。

  不管怎么说,政府还是赢了,Kelo们的房子还是给推了,可新伦敦市因此获救了吗?

  这就是Kelo家2014年的样子。因为招商引资失败,原开发计划在最高法院判决两年后就流产了,辉瑞公司在新伦敦市的研发中心也关闭了。

  这个案子的结局给了美国社会极大的震撼,截至2007年,美国50州中的42州立法限制以经济发展为目的的土地征用,其中21州明确禁止了类似Kelo案判决的财产征用。

  美国拆迁和中国拆迁很相似,比如政府权力的膨胀;美国拆迁和中国拆迁又大不一样,比如司法机关对政府行为的影响。

  总而言之,因为土地属性和法律体系的不同,美国拆迁还有许多有意思的故事,在此就不再多介绍了,感兴趣的可以去维基百科上看看。

  虽然名称各不相同,但在很多国家,都有法律明确说明政府可以为了公共利益,征取私人财产。而且这一征用的权利,可以合法授予其他机构甚至私人组织。公用、民用甚至为了经济发展都是可以的。@Lightwing的理解可能不够正确?在英国这叫 compulsory purchase。

  公共使用最常见的是道路。另外机场、停车楼、公园、商场,甚至地方美化项目的广场地标(beauty coomunityeminent domain)也是可以的。链接中还有美国Michigan州的用来修建了通用汽车,因为可以拉动本地经济发展,也是公共利益啊。

  政府在征用时需要给予必要的、按照市价的补偿。美国是just compensation, 英国是强制购买。美国国会可以直接通过议案将财产所属权转给政府,地方政府需要法院授权。在美国公民想要阻止地方政府拿地,最主要的方法是指出拿了地不是为了公共利益,或者这个公共利益并不必要。在家门口阻止是不行的。

  记得之前迪士尼乐园拿地,就是和地方政府说好了,先不公布用途,免得周边土地价格上涨,必要的补偿成本太高。等到拿了地才说明用途,减少了成本。

  国内可能最主要的问题是私产价格估计不合理,土地征用用途不公开,公众享受利益过少,以及执法者对自身权力与界限没有理清、有时胡乱暴力有时不敢执法吧。

  乡亲们很热情,一进去就烟啊茶啊水果啊招待上,从补偿标准返签政策来看并不是那么优厚,但是乡亲们基本很痛快都签了。因为以现在农民种地的利润实在微薄,一亩玉米一年的利润可能只有一百块钱…

  乡亲们不为难我们,我们也会尽力为乡亲们着想,那时候土地面积核算还没用卫星,纯人工,多多少少每家我们都多算了点。

  期间有一户钉子户,院子大宅基地面积也大,本应该补偿40多万(07年算一笔巨款)非要200万,不给不搬。当时拆迁包我们片区的领导是我们县人大主任,去了两次钉子户的家里,最后让步说给100万,钉子户说不行。回去开会研究,把这家绕过去!

  再后来,其他人住着返迁房,又用手里的拆迁款买了房过着养鸟、跳舞、收租子的幸福生活。而那一家人,孤零零的住在城市环路边,再无人问津。

  其实,从我见到的拆迁来说,大部分是对拆迁户有利的,暴力拆迁我没见过,领导也不可能去担这个风险,能用钱解决的事不可能去强拆的。开发商拆迁,更是一夜暴富的美事。

  至于一些回答说的,农民不愿意拆迁,评估多么差劲,我在基层工作十二个年头了,没见过。像我这种没什么文化的人不懂那么多你们说的大道理,就一个念头,老百姓愿意的、对老百姓发展有利的就是好的。

  国外的事我不懂,我就想问问那些说国内拆迁不好的人,你家没拆过你不知道情况就别在这瞎说了,你家强拆了请走信访渠道,合乎程序的信访没人敢拦你。

  那么美国政府就会动用“强制购买”的手段。将土地买下来!以美国政府的评估的价格为基准!

  当然,业主是不敢阻当拆迁了。因为这个警察真会当场开枪,真死了也就真白死了。

  最后,再更正一下大家的观念,实际上美国大约有一半以上的土地是属于国有的!

  然后美国如果有土地的话,往往是很大很大的的面积,相当于几个镇的大小,也是常见的。

  如果我在海外购置的房产遇上拆迁怎么办?我是不是可以去国外购买一批可能拆迁的老破小,然后坐等拆迁升值呢?

  今天,双极的分析师带大家整体的理解海外的拆迁市场,以及这些市场中的风险和机遇。

  这里涉及到一个单词,squatter,指的是那些擅自占用他人闲置的土地和住房的人。

  作为海外房产投资者,由于你常年不在当地居住,其实有很多缺乏管理的住房都被当地的squatter所侵占。

  就在2019年的6月4日,一栋位于悉尼,价值170万澳元(约819万元人民币)的房子被法院判给了非法侵占者所有。

  很震惊对不对?因为澳大利亚确实有这样一条法律,如果擅自占地者占用财产并支付账单超过12年,他可以逆权拥有这套房产。

  这个案例中,房东在去世前,通过一次性支付租金的方式,将房子长租给了一个叫做格里姆斯的女士。

  房东去世后,房东的后代并不知道自家在悉尼有这样一栋房产。而格里姆斯女士也并没有主动联系过房东。

  1998年4月,格里姆斯去世。也就是这一年,一个叫做Gertos的人发现了这栋房屋被闲置。他进入了房子,换了门锁,并且在简单装修房子之后,把房子租了出去。

  非法侵占别人的房子,还把别人的房子租出去,这个操作已经非常秀了。但是更秀的操作还在后面。

  在“依法”纳税19年后,2017年,他正式向法院提交申请,要求正式拥有这套房子。

  由于原房东死前没有留下遗嘱,他的后代直到警察在2017年找上门来,才记起自家原来在悉尼有一套房产,由此开始了为期两年的产权争夺。

  然而,今年的6月4日,法院作出判决,将这栋170万澳元的房产判给非法侵占者Gertos所有。

  所以说,买啥澳大利亚房产?赶紧去悉尼街头扫一圈,看看有没有哪家房东去世了,房子没人管理,直接进去换锁出租,租金回报率1000000%。纳税12年后逆向申请产权,这才是澳大利亚房产的最佳投资姿势。

  虽然非常无奈,但很多国家的法律就是有这样的条款。除了非法入侵者之外,那些不交房租的租客也可能是你要拆迁的对象。

  比如说我们之前写过一篇关于非洲房产的投资文章,尼日利亚作为一个极度亲房东的国家,租客一般要预付2-3年的房租。如果你收了房租之后又把租客赶走,租客还会面临维权无门的境地。

  而与之相对的是坦桑尼亚,这里的租客打不得、骂不得。如果惹得租客宝宝不开心,开始停交房租,你需要几年甚至几十年的时间来将他合法驱逐。

  所以在海外投资房产、地产之前一定要仔细研究当地的法律,避免自己的海外资产莫名的转移到别人名下。

  在讨论拆迁补偿之前,我们首先来讨论一种目前国内非常多投资者踩而未爆的雷:非法土地。

  这个酒店其实已经存在了很长的时间,之前几经易手都没有问题。而现在的持有者JBB有限公司接手没多久,就被人举报非法占用自然保护区土地。

  JBB有限公司自然不服气:之前那么多手业主都没问题,凭什么让我来当这个接盘侠?并且向法院递交了这块土地的地契,证明其拥有对这块土地的合法所有权。

  毛骨悚然对不对?有的土地,握在有些人手里,他就是合法的。而握在有些人手里就是非法的。作为海外投资者,你觉得你是合法的还是非法的那个呢?

  某国的有一块土地,当地政府大量卖给海外投资者,但事实上,那块土地的所有权根本不属于当地政府。也就是说,当地卖地的官员出具的那一纸地契,在法律上是无效的。

  在不属于你的土地上修建的违章建筑物,在很多国家的法律中,强拆是不会进行任何赔偿的。

  双极调研过的海外房地产项目中,有多个在国内卖的非常火的楼盘,都是我们上面提到的这种情况。

  比如说芭提雅,早在1988年就已经通过了协议,对步行街上101个侵占公共土地的建筑进行拆迁。然而,由于这些房产所有者的都是当地的大家族,20年过去了也没有执行。仍然在不停地召开听证会。

  不过我们相信,有这个实力在接盘后不惧强拆的,一定不是作为海外投资者的你。

  总算聊到了这个轻松愉悦的话题:如果我避开了前面提到的所有坑,在国外碰到拆迁我能够拿到多少钱?

  如果你碰到的是商业拆迁,也就是开发商作为一般民事主体,基于纯商业性质的拆迁。那么恭喜你,你大概率是要赚到了。

  在调研过程中,双极的分析师有看到有很多的外国论坛,网友在上面热切地讨论,有哪些开发商正在悄悄地收购某个老旧公寓中所有在售的单位。如果能够赶紧买上一套,应该能从开发商那里赚一大笔。

  当然了,应该第几个接受开发商补偿款呢?要不要坚持到最后一个猛敲一笔呢?这个也还是要考虑当地的法律法规。

  如果是共管公寓的线%的业主同意才能拆迁,而有的州只要是80%的业主同意就能拆迁。

  就拿美国弗罗里达州来说,起初《公寓法》是要求100%的业主同意才能拆迁。后来,出于保护业主免受飓风等自然灾害的考虑,2007年,公寓法修正案将这个比率下降到80%。

  虽然,修正案还规定了10%的业主不同意,就具有否决权。但在实际操作的过程中,开发商可能快速接管董事会,然后在业主发起否决投票之前,修改公寓章程,让该规定无效。

  所以说,在拆迁无需经过100%业主同意的国家和地区,一定要积极参与业主委员会的活动和讨论,不要坚守到最后,避免成为最后被评估价收购的那帮人。

  在这里还要提醒的是,有的国家中,只有拥有永久产权的业主才能够投票,99年等租贸产权的业主没有投票权。所有的决策都请在研究过当地法律法规过后进行判断。

  在这个问题上,双极的分析师发现一个很有意思的现象。拆迁其实是一个中国特有的概念。因为如果你用我们官方常用的英文说法demolition and relocation进行搜索的话,搜索结果的前面几页,只能看到中国拆迁的相关结果。

  只有当你用Compulsory acquisition,也就是这个词搜索的时候,才能够查找到各国的政策。

  究其原因,可能是只有我国才既管拆,又管迁。因此才有了拆迁这个词。而大部分国家只有这个很没有人情味的词。

  以英格兰和威尔士来说,依据1990年的城乡规划法,出于地方经济、社会、环境的利益考虑,地方政府是可以对私有土地进行强制购买的,但必须经过内阁大臣批准。

  由于这是一件很不具备操作性的事情,所以我们经常看到英国的道路建设需要绕开居民住宅修建。

  双极的分析师曾经跟英国地方的政府官员讨论过这个问题,至少在与笔者沟通的那个官员看来,这是一个很低效的规定,严重阻碍了当地经济的发展。

  美加澳的土地强制购买门槛没有英国那么高,大部分地区则采取的是先谈后买原则。

  由于其中涉及的不同类别的法律条款太多,我们就拿澳大利亚的道路征地来举例子。

  澳大利亚的规划,运输和基础设施部项目会先发布项目公示,公示计划路径,并通知所有沿途业主需要进行拆迁。

  然后就是漫长的购买谈判环节,首先由业主根据自己的评估报价,然后由政府部门邀请第三方评估机构得到评估价,双方就价差进行谈判。

  如果能够就拆迁价格达成一致,业主将进行搬迁。而谈判失败的话,将会根据情况决定是否启动强制购买程序,进行强拆。

  整体来说,在基础设施建设相对完善的发达国家,由于基础设施修建的需求量不大,当届政府一般会选择将这种麻烦事推到自己的选举任期之后,交给后面的继任者。至于后面的继任者愿不愿意执行,是否会导致项目因此取消,就是后来者的事情了。

  比如说双极前段时间讲的过南非,最近开始对涉及公共利益的项目启动了无偿征地活动。

  根据泰国王国宪法第2560条37款不动产征收法规定,在国家需要使用土地建设来实现有益于国家和人民的行动时,国家可以通过多种方式(租贸和征用)获得土地使用权。

  在征用的情况下,国家无需获得土地所有者的同意,可以利用法律规定将私有土地划为国家所有权,但条件必须通过公平补偿原则。

  除此之外还有两种情况:一个是全体永久产权居民投票同意;或者是地上附着物完全损坏,而业主不愿意出钱进行修复的情况下,泰国政府也可以收回你的房产。

  然而,泰国的公平补偿原则有的时候并不是真正的公平补偿。采取的补偿标准,是土地局的评估价+房子装修费用赔偿。

  双极房地产之前专门写过一篇文章,讨论过泰国房产的三个价格。其中就提到了,除了少数地区评估价和市场价接近外,大部分地区评估价是远低于市场价格的,有的地区仅为购买价格的10%。

  比如说2019年4月的一次大规模情愿活动,就是泰国81号公路建设的过程中,双方就以市场价进行赔偿的事宜达成了一致。但是合同签了,赔偿款却始终没有到位。

  目前来说,国内投资者在海外房产投资还是以热门地段的高端公寓或别墅为主,这些区域短期内拆迁的概率不大。主要需要防范的就是我们上文中提到的各类状况和风险。

  而对于更专业的海外投资者,捡便宜前一定要仔细研读当地的法律法规和历史案例。目前有很多专业投资者在海外投资的项目,双极在研究过后已经预见到几年后的爆雷景象。

  有些时候你说政府普遍连一个钉子户都拿不下,这政府还tm有什么能力搞建设?

  以前听说印度不搞强拆觉得是重视人权,后来了解印度政治状况以后我发现这是无能的表现!

  稍微上点道的政府都会有强拆的各种手段。之前tc这么多强拆负面新闻主要是手段不合法而且太激烈,搞完事又甩给零食共。大家可以去回顾下人民的名义里大风厂的例子,不就是拆迁区领导(蔡成功,不过他有点现实逼迫的味道)背后py交易间接直接吃下补偿,然后转头忽悠大众当钉子户,最后拆迁方暴力清场搞大新闻。后来中央下了规定以后,拆迁文明多了,主要靠足额发放拆迁补偿,减少其中克扣贪污。你去问问那些钉子户的,大多是钱不到位不走人,真的死活不肯走的有几个?

  发达国家不是没有强拆,不过手段更高明更合理,大多走法律途径;tc这种发展中国家的战斗机走行政途径;某些扶不上墙的国家只能放任自流了。

  利益相关,上海某中心区旧改办法律顾问,负责旧改基地全程合法性控制,签约进度推进,家庭内部矛盾调解,参与过的旧改基地十几处。

  背景介绍,上海中心区适用的法律法规是国务院590号令和上海市政府71号文,即都是国土征收。集土征收我没做过,不专业,不要问我。动迁时代不评价,已经过去了。征收开始,政府对征收过程中的合法性和合规性有着充分的关切,从制度建设、技术手段两个方面保障依法征收,做到公平、公开、公正。

  自征收时代开始,上海各区县结合本地经验,均设计相关制约手段防范征收依法合规,简单的说就是权力分散,相互牵制。中心区基本上的制度设计是,房管局作为征收单位,负责相关文书的制作落章、审核,旧改办负责总体牵头,街道负责情况摸底,征收事务所负责一线征收。

  上海应该是全国国土征收最规范的城市,在流程控制上有着想当大的相互制约,一个基地的拉开,会有大量的内控部门和机构做合规审查。在上海,征收补偿协议签完,是直接收走的,然后进入审批环节,首先是事务所内审,然后送第三方审计,最后报房地局审核,都没问题房地局才会盖章。当基地收尾,所有人家的材料还需再经过一次审计,由审计局审计,这次审计是问责审计,出问题直接喝咖啡去。

  所以上海在征收过程中的控制是极为严格的,这些年就算是大领导打招呼也是白打,因为没用。当然大领导也不会来打这种招呼。

  这是内部控制,外部控制方面,首先对于被征收房屋的面积,房屋类型,人口等关系到补偿金额的数据,都是要公开的。另外,上海是最早引入数据化管理的城市之一,所有的数据导入,合同生成全部电脑生成,并且全部公开,大家可以下一个APP叫E征收,对数据进行围观,哈哈哈。上海是真正做到公平公开公正的。

  所以,上海的征收这些年基本都在95%以上,我在的这个区,去年最低的也是98.80%最高的100%

Tags: 拆迁 

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